临房网讯：案例一：
房子没买成中介却拒不退费
购房者：交的是“意向金” 中介：交的是“定金”
“因为家人不同意，我和卖方协商取消了购房意向，房东也答应了，没想到中介却不给钱……”23日，市民刘女士拨打热线反映。
5月13日，刘女士通过北城新区武汉路一房产中介，打算购买银丰雅园小区一套房产。“当时是朋友介绍的，房型尚可，通过与中介、房主的沟通后，我们议好了房价。买房不是小事，我打算回家后再与家人好好商量一下，中介称该房子有好多人过来询问，如果确实想要，最好交点钱，他们给留着，以免到时想要时，房子出售了，我就同意了。”刘女士说。
刘女士告诉沂蒙晚报记者，她就按照中介的要求签订了一份购买房屋意向书，并交了2万元。“当时说好的只是意向，到时再签订买卖合同办理相关手续，后来与家人商量，家人不同意。”她随后将情况告知房主和中介，“前后也就是一两天的时间，房主表示理解，说不买就算了，他们再另找买家，谁知过去找中介退费时，他们却怎么也不同意。当时只是签订了一个意向书，并没有签订合同，咋能这样呢？再说意向金也是给房主的，房主已不再追究，而且也没完成交易，中介拿着不退，这是哪门子的道理呢？”
记者联系了该中介。“当时该客户交纳的是定金，中途反悔，属买方违约。当时我们明确告知买房者，而且相关条款上也写着：乙方同意购买后，有反悔不买或不按约前来签订买卖合同等行为，致使无法完成合同约定之情形的，定金不退，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费。作为中介，我们肯定是希望房屋成交的，但是买方违约，我们也很无奈，说实话，我们也是要上班工作来赚钱的，并不是免费服务的，而且根据合同约定，如果买方违约，定金不退的，有关情况我们再跟刘女士沟通。”
案例二
说好的“过五年”咋不是一回事
购房者：不是房产证“过五”？ 中介：是购房发票“过五”
“中介承诺该房‘房龄’已满五年，我们才同意的，没想到根本没到，这不是骗人吗？中介还拒不退还保证金。”谈起自己的购房经历，赵女士很后悔自己的鲁莽决定。
据赵女士介绍，4月22日，她在市区清河南路附近一房产中介看中了罗庄怡景新苑一套114.60平方米的房子，售价64.5万元。“我本想买一套年限较短的二手房，当时中介说，这个房子是经济适用房，证已‘过五’很划算，出于对中介的信赖，我签了买卖合同，并交了3万元作定金交给中介。”
赵女士告诉沂蒙晚报记者，最初她没仔细看房产证的详细内容，过了一段时间，她到相关部门交纳首付并办理贷款等相关手续时，突然被告知因房产证未“过五”，需要补缴6000多元的个税。“说好的‘过五’了，现在这个情况，我们肯定不愿意，就要求退款。谁知中介却说，他们所说的房子‘过五’是从房主交纳房款取得发票日期计算，并不是房产证‘过五’，只要房子‘过五’就能交易了，这不是误导消费者吗？多次沟通，他们现在拿了钱就撂挑子了，我的损失谁来负责？”
记者联系了该中介。“不是我们未提醒，其实是客户不愿意要了，想要违约。”房产中介一滕姓工作人员说。
该工作人员称，当时她领着该客户看了好几套房，最后客户看中该套房。“当时我们说了，这是经适房，价格低些，我们所说的房子过5年是从房主购买房子交钱出发票算起，过5年可以交易。当时双方在公司签合同时，所有条款都解释了，他们才签的，而且现场特别交代，一旦签定，就要负法律责任，没想到后来她不想要了，而且以此为由要求退房。不止是我们，房主也不愿意，协商时我们还与房主沟通，愿意承担一部分个税，但她还不愿意，我们也没办法。因为当时有约定，买方违约定金不退，卖方违约，定金双倍返还，所以这种情况需要继续协商，如果卖方不同意，就要按照正常程序走。”
律师说法
两个案例各有看点
本报律师团主要组成单位、山东颐平律师事务所主任彭海称，平时在二手房买卖过程中遇到违约情况也常见，多数情况下通过协商基本都能解决。“卖方违约主要是因为有些房屋房价快速上涨，卖方感觉卖亏了，宁愿违约也不愿履行合同；买方违约主要是因为又有了更加优惠的新房源，或者购买后后悔了，不愿再继续交易。在二手房交易中，单方违约存在较强的投机性。”
“实践中，对于房屋买卖合同纠纷中，往往牵涉中介(居间)费用支付问题，这也需要按照合同的约定处理。”彭海说，合同中没有明确约定的，已经支付的居间费用，居间方在促成买卖合同成立后，即取得了居间报酬不再返还，是否实际履行，与居间方无关，至于居间损失的赔偿事宜，可由双方根据合同内容协商，协商不成，由人民法院根据查明认定的事实依法作出判定。
“根据《担保法》的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案例一责任归谁，主要看意向书签订的内容，对于房屋交易是否有具体的合同约定，如果是可要可不要的情形，需要退款。案例二的内容，按照要求，房产证过五，不需要再交个税，应该以房产证为准，如果中介没有说明，就隐瞒了真相。如果业主和中介没有如实告知，应承担连带责任。”
部门提醒
市住建局市场监管科：通过中介购房勿忘四条“慎重”
市民在二手房交易中应注意哪些问题，记者采访了市住建局市场监管科。据介绍，我市已实施二手房交易资金监管制度，实行全过程监督，保证房屋交易资金安全，维护买卖双方合法权益。为避免卷入不必要的纠纷，购买二手房时要注意以下几点：
1、慎重选择中介。选择已在主管部门备案，具有相应资格的中介机构，买房前多找几家加以比较，并实地进行了解，包括他们的资质、信誉，签定合同时要认真阅读合同(协议)条款内容。
2、慎重审查房屋。购买前，一定要到相关部门查看所购房的合法性，充分了解房屋基本信息及现状，包括有无房产证、该二手房有无办理过抵押、抵押期限如何等。还要注意房屋交易限制审查，一些福利性质的政策性住房，其上市交易是有一定限制的。
3、慎重签订合同。一是房屋的基本情况，除了房屋的位置及面积，设施设备、装修、家具等情况也要在附件中写明；二是价款，最好每笔费用都要在合同(协议)书注明清楚，双方还应对总价款和付款方式作进一步约定，还要明确买卖双方应承担的费用及缴纳节点，约定好各自违约责任。
4、慎重交接房屋。慎用先签订合同、交付房屋，后办理房产证的二手房交易方式，如果在房屋交付后，过户手续办理前，二手房出卖人又将房屋向第三人出售并实际办理了过户手续，此时法律保护的是办理了房屋过户手续的第三人对房屋的所有权。此外，房屋交接时，包括水电气的结算和更名、物业更名、维修基金的结算等都要做好。
