房地产并购热度缘何回升?

临房网 2023-09-16 15:05
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  ■ 王丽新

  8月份以来,房地产行业收购并购热度持续回升,企业加快处置资产、回收现金,以缓解流动性压力。

  据克而瑞地产研究中心监测,8月份重点受监测房企共涉及26笔并购交易,总交易对价达367.3亿元,同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%,交易规模升至半年以来的小高峰。

  在笔者看来,这一现象是由多方因素共同形成的。对卖方来说,上半年回笼资金规模不及预期,但年底前偿债压力不小,因此不得不低价转让项目,筹得资金用于正常经营和还债;对买方而言,7月份以来一系列利好政策出台,市场预期转好,通过并购增厚优质资产底盘,是较为恰当的补货时机。

  从政策方面看,房地产行业利好政策密集出台,提振市场信心和预期效果明显,加大了行业收购并购的确定性。7月份以来,央行等机构发布多项政策,包括降低首付比、下调房贷利率、调降存量房贷利率等。同时,北京等多个一线以及重点二线城市已经相继实施“认房不用认贷”政策,部分城市交易量开始稳步回升。以北京为例,执行“认房不用认贷”一周,二手房成交量已相当于半个月的成交规模,新盘到访量也快速攀升。市场预期企稳回升,有利于缩短并购方观望期,增加并购交易的确定性系数,促成交易快速达成。

  从企业角度看,上市房企融资渠道进一步打通,信用债发行企稳复苏,股权融资有望迎来小高峰,增加优质房企扩表投资动力。7月份以来,央行等多部门连续释放利好消息,房地产融资政策维持宽松,导致8月份房地产行业融资规模同比大幅上升。据中指研究院监测,2023年8月份房地产企业非银融资总额为697.1 亿元,同比增长22.2%,其中,龙湖集团、美的置业等民营房企发行57.2亿元信用债,规模为2023年以来最高水平。房企融资规模走高可为“补货”提供更多“粮食”,增加并购投资的动力。比如,近日中国绿发111亿元小公募更新至“通过”,公司表示,拟用于偿还有息债、收购地产项目等。

  值得关注的是,去化率较好或者销售预期确定性高的合作项目在并购市场受青睐。从克而瑞监测数据来看,8月份关注度较高的收购案是,碧桂园将广州亚运城项目公司26.67%股权以12.92亿元价格转让给中海地产,绿城中国以20.72亿元收购与合景泰富合作的苏州、杭州多个项目。

  优质房企优先选择并购合作方项目的背后,一是合作项目中不同主体主要诉求不同,决策效率相对较低,可能会导致项目销售进程较慢,若由一方收购其余合作方股权,会加快项目变现速度;二是上市房企股权融资及多种融资渠道打开后,部分融资能力较强的房企正在加快资产换仓,退出低能级城市资产,加码对高能级城市的投资。

  还有一个值得关注的现象,商办、文旅、物管等不同领域的多元化并购投资活跃度也在提升。这类资产产权及债务关系清晰,叠加房地产市场进入调整期后,标的价格下行,收购方压力较小。有自购能力且有自用办公需求的企业、机构投资者乃至个人投资者正在瞄准这一“抄底”时机,伺机出手。

  更重要的是,“AMC(资产管理公司)+代建”纾困模式已经跑通,这对盘活出险房企项目起到重要作用,增量资金入场也会增加市场收并购的机会。比如,8月份,蓝城宣布与中国华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲可售货值超100亿元的项目。实际上,自2022年底以来,由AMC介入提供增量资金,或协调各方资源成立并购基金,以并购+融资+代建方操盘项目等模式,已推进多个相关项目。

  总而言之,房地产收购并购市场热度上升,这是好信号,意味着行业风险出清速度将加快,有助于全力推进“保交楼”工作,促进行业健康发展。

来源:证券日报


    编辑者:zyf0539

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